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事實上是"恬淡超然"!
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菜鳥購屋經驗談(六)---真實與謊言(增加"再訪九揚傑士堡"及"名軒築樂")

前言:
必須先聲明,寫這篇關於房地產的文章,只是純粹做一個個人看房記錄。
之前寫了幾篇《菜鳥購屋經驗談》,沒想到竟成這個沒沒無名的小部落裏閱覽人數最多的幾篇作品,真是出乎我意料之外,大概是對面於房價的高漲,大家都很無所適從吧?
看了筆者的幾篇記載房地產心得後,相信對讀者來說,不會太多的幫助吧?因為臺灣的房地產巿況,就如臺灣的股票漲跌一樣,沒有常理可循,講直接點,臺灣的房地房,建立的基礎就是「對未來前景的幻想」、「任何可藉機炒作題材的哄抬」,及「引用失當的範例(香港)來進行沙盤推演」;還有,我們所看的報章雜誌裏報導的房地產資料,是「報導」還是「廣告」?都很難判斷,當中的報導,不少是「選擇性、片面資料的呈現」,這也更增加我們判斷上的難度。
筆者必須再度強調,這篇《菜鳥購屋經驗談》,對看屋諸君的幫助很有限?筆者目前所做的,只是一個「狗吠火車」的行為,當然!如果您跟我一樣對房地產現況很無力感的話,或許看完這篇作品,會讓您有一種「同是天涯淪落人」的寬慰吧?如果您是地產業者,也請不用擔心這篇網誌對地產業的「傷害」,因為這個小園地只是個小小的部落,影響力有限,除非房地產者的作為,與政府的「無作為」已經到了讓民眾忍無可忍了,否則這篇作品是不具何影響力的。
本文:
再探九揚傑士堡
2011年七月五日,我又到九揚傑士堡看房子,會再到九揚傑士看房子,是因為七月三日接到該案的代銷人員的通知。打電話給我的是一位簡小姐:
「盧先生,你要不要再來看看,現在我們的庭園景觀已經整理好了,非常漂亮!」
之前接待我的李先生已轉往土城的建案,現在簡小姐接手九揚傑士堡的案子。
接到簡小姐的電話,我很詫異,因為距上次去看基傑士堡已經是半年前的事了。事隔這麼久,為什麼這時候又打電話過來找我?心中不禁出現很多想法,但不管怎麼,基於好奇,還是到建案看看吧!
在七月五日,突然多出來的一點的時間,讓我臨時起義再到九揚傑士堡。
走入九揚傑士堡接待處,接待處裏沒有其他客人,看到我出現,一位親切的代銷人員就跑過來,原來她就是簡小姐。不同於之前李先生的口若懸河,簡小姐顯得溫婉許多,但----代銷業有許多「不能說的秘密」,就算再溫婉、真誠又如何?
簡小姐先介紹我8.99的套房,表價295萬。這個套房面對的是臺北方向,不會看到「夜總會」。這個套房雖然號稱「挑高三米六」,但仍讓人覺得空間好小,扣除公設,扣除衛浴設備,房間的面積就所剩無幾了,而且採光不是很好(這是精雕細琢的「歐式建築」最大缺點)

好小的小套房
因為覺得不是很滿意小套房過於狹小,所以簡小姐又帶我參觀B26七樓的兩房---不過可以賣的特售屋,卻是B26的六樓。二房的隔局還不錯,客廳裏看不到群墓;房間窗戶外的小丘陵,乃有老墳,但看得並不清楚,感覺還不錯。
雖然對兩房的格局有比較喜歡,但覺得價格還是很不OK26.03特銷價618萬,對我來說,這樣的價位還是太過誇張。
簡小姐看出我可能有購買小套的意願,便偷偷的跟我說,套房的價格可以議價到233萬。雖然套房的負擔會小很多,但房間格局太小,讓人實在無法接受。

初訪「名軒築樂」
看完了九揚傑士堡,又很失望的離開。沿路看到與傑士堡一樣同樣位於御史路上的建案「名軒築樂」,雖然知道坪數與價格已經高過能負擔的範圍,還是進去看看。
一開始我以為築樂是寶佳建設的建案,等接到代銷小姐手中的DM才知道,原來築樂是三重忠孝橋附近推建案「T1(麗寶之星)的建設公司「麗寶」的新建案。
最近第四臺時常播放築樂的廣告,廣告裏提到他們的總價大約在一千七百多萬,這讓我以為四十坪的部份已經賣完了,但當到該建案後,才知道原來現在主銷的是「透天厝」,之前四十坪的大樓產品還有。
剛進入接待處,只見兩個代銷小姐正在聊天,因為好像沒其他的客戶,後來接待的白小姐就直接帶我去參觀九樓的產品。我個人喜歡築樂甚於九揚傑士堡,因為築樂的外觀與內部設計是簡單的日式風格,不像傑士堡繁複過度,反而壞了採光。

築樂的西曬狀況好像滿嚴重的
雖然說築樂比較得我喜歡,但缺點是「西曬」嚴重,正當我到九樓參觀時,熱辣辣的太陽正直接的從大大的窗戶射入!加上又是頂樓的關係,更覺悶熱。
如果說築樂比起九揚傑士堡,有什麼優勢的話?大概就是:看不到「夜總會」。築樂的後面可以看到舒服的竹林,前面則是築樂的另一期,正在如火如荼的興建中。
築樂開價一坪大約是廿五、六萬,40.35坪的房子,再加一個車位,表價1236萬,但白小姐直接說,可以1060萬成交。
代銷白小姐特別還跟我低聲說道,築樂未來一定會漲,所以將來賣出每坪只要賺兩萬就夠了。
聽完了白小姐的話,心中不禁又昇起一股憤憤不平的感受,就是這些地產業者,老是採用這麼蠱惑人心說詞,臺灣的房地產才會變成現今病態。

五股地區新房子價格上揚35
如果五股地區的房價真的漲到「九揚傑士堡」及「築樂」這等價位,那真的太誇張了,前一兩年,看報章雜誌的報導,五股房地產的成交價,每坪大約是十七萬左右,現在漲到廿三萬,這就表示房價漲了35%,這種暴漲情勢豈是健康的?
奢移稅的效用,僅止於「六月一日」?
在奢移稅還沒上路前到仲介公司拿廣告DM,店裏的女仲介一看到我,馬上衝出,並遞上一張名片,我趁機詢問目前房地產的狀況,小姐回答,目前三重重陽重畫區的房價每坪大約在卅萬上下,我又詢問,以後會再降嗎?這位小姐的說法就跟巿面一般地產業者的說法一樣:
「不會!因為奢侈稅已經快要實施了!」
這話的意思是指:奢侈稅一實施,15%稅賦必轉價給買家,到時房價欲低不易。她的一番話,看似有道理,卻讓人覺得好像哪裏不對勁?我不禁想:
「難道奢移稅的效用僅在六月一日前?」 
記得曾讀到一篇關於日本經濟泡沫化後的房地產災情報導,現今雖然無法把內容詳述,但仍記得大致內容:
日本經濟泡沫化前,房地產欣欣向榮,房價飆漲,但泡沫化後,房價大跌,經過了這麼多年,還是沒有回到當年的水準,屋主賣不到當年的價位,也不甘心賠本賣。比起新建案,這些高房價時代的房子不僅較貴,也沒有新建案的新穎,所以買家寧願買新的。
對土地的無法進口及複製的想像力,發生在地狹人稠的日本,造就了90年代日本土地泡沫;相同的想像力,在台股也造就國泰人壽1981年所創下1975元的天價……股價就在投資者想像大的堆疊中,與回歸實際的考驗中,兩者不斷拉扯,也因而造就了股價一波波狂潮,及另一波波的碎裂浪花(這是後來從"陳忠瑞 《股海戰國策》108頁"節錄出來的)。
以日本為借鏡,推想臺灣實施奢侈稅後的情景:未來因為奢侈稅的關係,短期投機客減少,投機客一少,勢必使房價有所調整;至於現今的賣家,如因奢侈稅的關係,而執意將稅金轉嫁買家,房價調降不成,那產品還有什麼競爭力,與未來新建案爭取買家的青睞呢?
「創」雜誌指出,目前所謂由投資客、建商、房仲業,一同塑造「六月一日前,奢侈稅利空出盡」的情境,對象乃少數「不知不覺」型的買方,以營造一種「逃命空間」的急迫感----再不買,等利空出盡,房價將止跌反彈,但事實真的如此嗎?就這一點,創雜誌與筆者的看法相近,「創」雜誌文中指出,15%的稅金雖是一項殺傷力極大的工具,但更重要的是「嚇阻」效果,嚇阻房巿交易佔六成比例的投資客,迫他們離開巿場,之後房屋買賣將接著失衡。
引喻失當的範例----香港
面對來勢洶洶奢侈稅,房產業者砲口一致的舉香港「印花稅」的例子,來推論奢侈稅的效果將不如預期,但事實上,根據「創」雜誌的分析,香港的印花稅,施行的時間過短,不適用來推論中長期政策的效果。而香港的印花稅規則又跟臺灣的奢侈稅有極大的差異,香港印花稅,對於買入不足6個月就轉手的房屋,課以15%的額外印花稅;6到12月內轉售,稅率為10%;12至24月內轉售,稅率為5%,與臺灣的奢侈稅相較,明顯是打擊短線炒家。所以說,地產業界以香港的房地產來推論臺灣推行奢侈稅後的情景,真是引喻失當。兩者相較,稅賦制度相差甚大,而以香港模式來加諸大臺北的房地產發展更不適當,但地產業總是以相對樂觀的口吻,興奮的告訴國人他們的評估,並藉以哄擡價格。
人民負擔不起自己想要的房子是國家的榮耀?
其實地產業以香港模式來推論臺灣房地產未來的走向,已經不是第一次了,房地產業時常講大致這樣的話:
「臺北的房價相較於香港的房地產,相對便宜,未來還有補漲的空間!」
在商人的眼中,看到的是房地產的「有利可圖」,卻沒有體會到香港房地產現況的「不正常」,他們沒有看到臺北房地產「相較之下的『幸福』」,卻去追求更加病態的發展,房產業者的眼光果然非常人也!
鄉林集團董事長賴正鎰表示,陸客可望對台中巿經濟、房巿注入活水。……賴正鎰研判在年底前相關制度配合之下,國外的資金至少能成交200戶左右(2011/7/7工商時報)
每次看到地產業者講這種話,愈顯樂觀,筆者就會開始焦慮,更加悲觀。
在商業周刊 1213期(2011.2.21-2011.2.27)中,有一篇關於香港目前現況的報導,可以供臺灣參考、借鏡:
人潮、錢潮(指來自大陸)都來了同時,香港一般人的生活,也越來越不容易。其中最困難的,莫過於房價飆漲。飆漲的房價,讓香港人居住大不易。
在香港島上,距離最熱鬧的中環四站的天后,一間十三坪,帶裝潢的房子,一個月的租金,要價港幣九千八百元(約合新台幣三萬六千元)。
房價的高漲,對香港一般平民來說,是不可承受之重。一個普通大學畢業生,月薪約港幣一萬三千到一萬五千元,扣掉租房等生活開銷售(若每月房租近萬元,就占了月薪逾六成),只靠薪水,一輩子想存一間房子,困難重重。
一位來自台灣的香港金融圈人士就說,她在香港的薪水,可以是台灣的五、六倍。但是在香港島上租一個二十坪的國宅,每月租金卻高達新台幣八萬元,「如果不是做金融業,最好不要住在香港!」
當我們一直心心念念的在想,地產飆漲所帶來的好處時,是不是更該考量實際狀況,去探索房地產的攀高,真的是百利無一害嗎?
信義房屋董事長周俊吉說:奢侈稅不失為一項補救措施
在《Money錢》雜誌2011年五月No.44中,信義房屋董事長周俊吉指出,「奢侈稅」雖仍有爭議,也有專家建議政府應該通盤檢討不動產稅制,避免治標不治本,但實價登記的制度,並不容易達成,遏阻短投機的奢侈稅政策就存在的必要。

周俊吉說:近2年,房地產的「投資價值」凌駕「使用價值」之上,加上台北地區在資金湧入下,轉手交易及增值速度明顯提升,不動產儼然成了「動產」。但是做為投資工具,房巿又有機制上的缺陷,周俊吉舉例:

一檔股票如果投資人認為價格被低估了,可以加碼買進,若認為股價已經漲過頭,也可以放空賣出,但房地產雖被視為投資工具,本身卻沒有放空機制,房價很容易節節高漲,大幅超越基本面,累積令人擔心的「泡沫」。因此,奢侈稅雖不是最理想的政策,但不失為一項因應房巿投資機制缺陷的補救措拖。
周俊吉先生這番話,言之有理,但卻說得太晚,力道也太過薄弱,在奢侈稅之前,不是沒有人這樣說,但也許是怕被同業幹譙,或是想搭房地產價位高漲的順風車,所以就算有不同立論,也說得輕聲細語,說給自己聽。
推出「奢侈稅」是真玩的嗎?人民已經對政府失去了信心
平面出版業者當中,已出現報真實巿況的報導,以下便是壹週刊第506期當中提到房地產現況的部份內容:
「國內房地產景氣邁進第七年,很可能開始出現轉折。往好的方面看,國人普遍詬病的貧富差距問題將稍微緩和;從壞的一面看,則是資產泡沫化恐將導致經濟情勢趨向低迷。」
「由於政府打房的政策態度非常堅定,巿場上開始出現投資客抽腿的跡象。各大建設公司賣力打廣告推案,其實已是『強弩之末』。」
壹週刊雖說最近的廣告推案已是強弩之末,但從每星期五開始,就可以看到各大報,平均都會有五至七面的全版廣告,最可怕的是當中還有不少藉著「報導之名」,行「廣告」誤導之實的版面,造成房地產仍是一片活絡的景象,但真實狀況如何?大家都被搞得糊里糊塗的。而對媒體而言,對於房地產,相信也是抱持著矛盾的心態吧?既要「報導真相」,卻又不能得罪「大金主」,在矛盾的情形下,難怪報導的內容多是雜亂衝突的。
彭淮南說,他閱讀媒體訊息常感到confused(困惑),A報紙常說房價平穩,房巿量跌量縮,另一家報紙卻說沒效(我猜想這說的是「奢侈稅」)房價上漲,他反問記者,他也想了解為何不同媒體報導房巿內容會180度不一樣?(2011/7/1蘋果日報)
炒房是賺大錢的最佳方案
2011年7月11日,我與仲介相約,看了兩間套房,一間是在蘆洲長安街的「好思家」,另一間是三重國小附近「白金賞」。好思家己經19年的屋齡,14坪,扣掉公設後,只剩下八坪多,開價468萬。白金賞開價438萬,不過仲介沒有坪數資料,但依我以前看到DM的印象來猜測,大約是11坪左右,扣掉公設後,感覺不會比好思家的室內空間小很多
以好思家這種屋齡已經快要廿年的房子,公設比竟會如此之高,實在很可怕,原來建商亂灌公設比的惡行早己行之有年。
白金賞方面,則讓人看到另一種「臺灣奇蹟」---當年我看到的資料,白金賞開價約在320萬上下,而在各個房仲網路上查到的行情價,約是280萬(房仲業的行情價查詢,看看就好!),但現在已經飆升了一百多萬,仲介老實的告訴我:
「這個案件已經轉手了幾個投資客,每次轉手賺個五十萬,也是應該的。」
投資客買房賣房,應該是這個混亂的時代最好的賺錢方式吧?比起我們努力工作、賺血汗錢,搞房地產這種「買空賣空」,的確是最好的一種理財方式,「政府真應該多鼓勵這種高報酬率」的投資行為才是!
PS:2011/7/1在圖書館裏搶到的三份報紙,當中的房地產廣告數量如下:
蘋果日報:
全版廣告:18則;假報導名義、行廣告之實的全版廣告:2則;半版廣告:1則:跨頁廣告:1則。
經濟日報:
全版廣告:11則;假報導名義、行廣告之實的全版廣告:1則;半版廣告:2則。
中國時報:
全版廣告:7則;假報導名義、行廣告之實的全版廣告:1則。
以上是周五到周末時各大報紙常有的地產廣告量。
平時的地產廣告量則少些:
2011/7/7(四)
工商時報:
全版廣告:8則;半版廣告:1則;半版綜合各家小廣告拚盤:1則。
聯合報:
全版廣告:2則。
自由時報:
全版廣告:3則;1/4版廣告:1則;有藉報導之名,行廣告之實的嫌疑:1則。
蘋果日報:
全版廣告:3則;半版廣告:1則。 
待續)

菜鳥購屋經驗談(一)
菜鳥購屋經驗談(二)
菜鳥購屋經驗談(三)
菜鳥購屋經驗談(四)好山好水好朋友

菜鳥購屋經驗談(五)何處是我家
菜鳥購屋經驗談(六)真實與謊言
2011一二月份蛀殘雜誌的讀後心得

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